2000万円の中古住宅を買うのに、手持ち資金ゼロで買おうとしていませんか？物件価格以外に必要な費用を知らずに買うと「お金が足りない！」ってことになります。住宅購入で物件価格以外の費用のことを諸費用と呼んでいます。諸費用には、どんな項目がいくら必要なのでしょうか。
諸費用はいくら必要？
不動産業界において、諸費用は物件価格の約6～8％というのが常識です。例えば、実際に物件価格4,380万円の諸費用を不動産会社に計算してもらうと、別途諸費用が342万円必要という書類をいただきました。これは物件価格の7.8％なので、6～8％というのは間違えてないと思いますが、さらに費用を安く抑える方法もあるんです。
実際にかかった諸費用を公開
筆者は、4,100万円の中古マンションを購入してリフォームしたのですが、その際に支払った諸費用について公開します。
売買契約関連費用
売主と売買契約をする際に、仲介してくれた不動産会社へ支払う仲介手数料が129万円と高額です。仲介手数料は、物件価格×3％＋6万円を上限に不動産会社が自由に決めて良いことになっています。この仲介手数料が、まず1つ目の節約ポイントです。
| 明細 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 1,290,000 |
| 印紙代 | 10,000 |
| 登記費用 | 210,000 |
| 固定資産税等清算金 | 170,000 |
| 管理費等清算金 | 30,000 |
| 合計 | 1,710,000 |
住宅ローン費用
次に金融機関に住宅ローンを借り入れるための契約を行うのですが、保証人ではなく保証会社を立てるための保証料（物件価格の約2%）が必要になります。なお、ネット銀行の場合は、保証料ではなく、融資手数料を要求してくるケースもあります。この保証料が、2つ目の節約ポイントです。
| 明細 | 金額 |
|---|---|
| 印紙税 | 20,000 |
| 保証会社事務取扱手数料 | 32,400 |
| 保証料（一括前払い型） | 886,402 |
| 合計 | 938,802 |
入居前費用
90㎡近いマンションを全面リフォームしたため、800万円以上のリフォーム費用がかかってしまいました。このリフォーム費用が、3つ目の節約ポイントです。
| 明細 | 金額 |
|---|---|
| リフォーム費用 | 8,770,000 |
| 火災保険料 | 140,000 |
| 引越し費用 | 350,000 |
| 合計 | 9,260,000 |
入居後の設備費用
入居後に家具や家電が必要になりますが、前の住居から引き継ぐケースも多いと思います。なので、ここでは必須だった設備費用だけ公開します。
| 明細 | 金額 |
|---|---|
| カーテン | 150,000 |
| エアコン | 200,000 |
| 鍵交換 | 20,000 |
| 合計 | 370,000 |
諸費用を安く抑える方法
諸費用を安く抑えるには、高額な費用をゼロにしてしまうことです。特に高いのが、「仲介手数料」「保証料」「リフォーム費用」の３つです。
仲介手数料を安く抑える
仲介手数料を安く抑える方法は２つです。１つ目の方法は、「仲介手数料半額」「仲介手数料1.5％」など3％以下をうたい文句にする小規模な不動産会社を利用することです。
2つ目の方法は、広告掲載元が「売主」でとなっている物件を探すことです。SUUMOやHOME’Sなどの不動産サイトで検索する際に、絞り込み条件で「売主」にチェックをつけて探せば出会えるハズです。売主物件の場合、仲介ではないため仲介手数料は必要ありません。
保証料を安く抑える
実は、保証料の支払い方法は2つあります。1つは、一括前払い（外枠方式）と呼ばれる方法で、通常はこちらの方法で保証料を一括払いするため、諸経費が膨らみます。しかし、もう1つの金利上乗せ（内枠方式）と呼ばれる方法で支払えば、諸経費における保証料をゼロにすることが可能です。
金利上乗せ方式は、いわゆる分割払いのことで、金利を高くして毎月の返済額から保証料を支払う方式になります。初期費用は軽くなりますが、あくまで一括を分割にしただけですので、無料になったわけではありません。
リフォーム費用
リフォーム費用を安く抑えるには、リフォームの相場を正しく把握しておくことです。リフォーム費用は主に「リフォーム箇所」「設備のグレード」「リフォーム面積」の３つで決まります。
70～80㎡のマンションを、一般的なグレードで全面リフォームする場合、500万円前後必要なります。グレードを上げた商品を使用する場合は、700～800万円は必要になると考えたほうが良いでしょう。
| 部位 | リフォーム相場 |
|---|---|
| キッチン本体交換 | 80～150万円前後 |
| レンジフード交換 | 10万円前後 |
| トイレ交換 | 15～40万円前後 |
| ユニットバス交換 | 80～150万円前後 |
| 洗面台交換 | 20～40万円前後 |
| 給湯機交換 | 20～30万円前後 |
| 和室→洋室に変更 | 50～100万円前後 |
リフォーム費用を安く抑えるコツは、できるだけ多くのリフォームをこなしている業者を選ぶことです。大量仕入れできる業者がコストも安くできます。そして、必要最低限のリフォームで済ますことです。あれもこれもとリフォームしてしまうと予算オーバーになってしまいます。
引越し費用
引越しの繁忙期は１月下旬～４月上旬で、次に忙しいのが8月下旬～10月上旬です。この時期をずらして引越しすることで金額に2倍以上の差がでます。また、時間帯を指定せず、平日の引越しにすることでさらに安く抑えることができるハズです。
諸費用も含めて住宅ローンで借りることは可能？
自己資金0円で物件を買うことは可能か？と言われたら可能です。通常、物件価格の１～2割を頭金として準備しておき、それとは別に諸費用は手持ちの自己資金から支払うのが一般的です。
消費用も住宅ローンに含めて借りることをオーバーローンと言います。主にネット銀行（住信SBIネット銀行、楽天銀行、じぶん銀行など）は、諸費用を一緒に貸すオーバーローンに対応しているケースが多くあります。
