一戸建てや土地の不動産広告を見ていると、「セットバック要」と表記を見かけます。これは「セットバックが必要です」という意味なのですが、そもそもセットバックとは何でしょうか。
住宅には接道義務がある
まず、セットバックの話をする前に、「接道義務」について理解しておきましょう。
建築基準法第43条には、次の「接道義務」というものが定められています。
家を建てる土地は、幅４ｍ以上(地域によっては幅６ｍ以上)の道路に、２ｍ以上接していなければならない
ただし、接道義務は、「都市計画区域」と「準都市計画区域内」が対象になっており、「無指定」や「無指定区域」では接道義務は存在しません。
この土地と道路が接している接道部分を、「間口」と言うのよね！
そうです！これを踏まえて、次にセットバックについて解説します。
セットバックとは？
セットバックとは、道路の中心線から2メートル（地域によっては3メートル）の位置を道路境界線とみなすため（みなし境界線）、幅４ｍ未満の道路では道路境界線まで後退して建物を建てなければならないという意味です。
これは、建築基準法で道路幅が４ｍ未満の場合の境界線に関する規定があるからなんです。
幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。
建築基準法 第42条第2項 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201
これを要約すると、「昔作られた狭い道路（幅４ｍ未満）がある場合は、道路の中心線から水平に２ｍの距離を道路境界線とみなす」となります。つまり、道路中心から２ｍの距離までは法律上の道路になるのです。
セットバックが生まれた背景
セットバックが生まれた目的は防災面です。そもそも建築基準法が施行されたのは、戦後の昭和25年（1950年）で、それ以前に建てられた住宅地では、車が通ることを想定しておらず、道路の幅員が4メートル未満のケースが多くありました。
『幅員４ｍ以上の道路』に２ｍ以上接道していない場合、救急車や消防車の出入りがしにくくなります。また、いざ災害が発生したときに、迅速に避難することも難しくなるのです。道路幅が4m以上あると、火災時の延焼を防ぐという効果も期待できます。道路を挟んで対面の家で火災が起きても、こちらに延焼するまでの時間を稼ぐことが可能になるわけです。
セットバックした土地の権利はどうなる？
セットバックした土地は、建築基準法上の道路ですので、何か置いたり、建築物を造ることはできません。ただし、建築基準法では、セットバック部分の権利（所有権）については明記されておらず、自治体によって以下のいずれかになると考えられます。
- 所有権はご自身のままで、私道となり、使用は道路のみに限定される
- セットバック部分の土地を自治体に寄付する
- セットバック部分の土地を自治体が買い取る
自治体が買い取り可能かどうかは不動産会社ではなく、必ず自治体に確認してください。ただ、ほとんどのケースでは寄付扱いになるようです。
使用は道路のみに限定される
通常の私道なら所有者の自由に利用できますが、セットバックでできた私道は、道路以外に使用してはいけません。次のようなことをやってはいけません。
- カラーコーンや植木鉢を置く
- 自転車の駐輪スペースとして使う
- 自家用車の駐車スペースとして使う（セットバックにはみ出すのもNG）
そもそも、家を建てる際に、自治体に「建築基準法の接道義務を守り、土地の一部をセットバックして道路にしますので、建築確認を認めてください」として申請するわけですから、道路以外の目的で利用したら、その申請が虚偽だったことになります。
道路の舗装費用は誰が負担する？
セットバックして側溝を作ったりや道路を舗装すると、一般的な住宅で２0〜６０万円ほどの工事費用がかかります。さらに、その後も道路として利用し続けるには、定期的にメンテナンスをする費用も必要になります。
え～。自由にできない土地なのに、そんな負担をしたくないわ。
地域住民のためにセットバックするわけですから、その費用は通常は自治体が負担します。ただし、例外もあるんです。
例外？！安心できないわね・・・・
自治体によっては補助という形をとっているケースや、負担しない自治体もあるため、不動産会社ではなく、事前に自治体に確認してください。
後退用地を寄附する場合：補助対象経費の合計に３分の２を乗じて得た額とし、40万円を限度とする。
熊本県天草市 https://www.city.amakusa.kumamoto.jp/kiji0031735/
上記は、セットバックする土地を寄付すると補助金が出るケースです。自治体によってスタンスが異なるため、ここは絶対に確認しておきたいポイントです。
固定資産税には私道も含まれる？
所有権が自分のままでセットバックした私道には固定資産税が必要でしょうか？実は、非課税になります。
道路（セットバック部分等として利用されている土地で、一定の要件を満たすものは、道路部分の固定資産税・都市計画税が非課税になります
地方税法第 348条第２項第５号及び第 702 条の２第２項より
良かった～。自由にできない土地まで税金を払いたくないわ。
一定の要件とは、「制約を設けず、不特定多数の人の利用に供されていること」「客観的に道路として認定できる形態を有すること」「道路の幅員が4m以上あること」などがあげられます。
ただし、減免を受けるには申請や立ち合いでの確認が必要となるケースもあるため、お住まいの自治体に確認しておく必要があります。
非課税の適用を受けるには、土地が所在する区の都税事務所土地班へ申告を行ってください。
東京都主税局 よりhttps://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/info/dorohikazei.pdf
建ぺい率や容積率の計算には含む？
敷地面積に対する建築面積の割合である「建ぺい率」や、敷地面積に対する建築延べ面積の割合である「容積率」の計算において、敷地面積に私道を含めるかというと、セットバック部分の面積を含めることはできません。
結論
セットバックはデメリットだらけです。セットバックが必要な面積は、購入面積から差引いて考えるのが無難でしょう。所有者の名義だけで、自由にならない土地です。
筆者は、セットバックの土地については自治体に寄付してしまうのが一番だと考えています。理由は、補助金がいつまで出るか不透明だったり、道路のひび割れで転んだ人がいたら、所有者として責任を問われる可能性があるという点です。自由にできない土地のためにリスクは負いたくありません。
