住宅ローン減税または住宅ローン控除とも言いますが、素人にはどうやって計算したらいいのか分からないと思います。そこで、EXCELで簡単に計算できるシミュレーターを作ってみました。
住宅ローン減税（控除）とは？
住宅ローン減税とは、正式名称「住宅借入金等特別控除」と呼び、住宅ローンでお金を借りて家を買ったら、税金を安くしてあげますという制度です。どれだけ減税されるかというと、住宅ローンの12月末時点の残高（借りているお金）の1％が、所得税・住民税から10年間も控除されます。
ただし、年間控除額には上限が決められおり、消費税が必要な住宅は最大40万円、消費税が不要な住宅の場合は最大20万円となっています。
消費税が必要な場合とは、つまり新築住宅の場合です。中古住宅や土地のみの売買には消費税はかかりません。
新築なら年間40万円ってことは、10年で400万円も戻ってくるのね！！
そのためには２つ条件がありますよ。
１．住宅ローンの年末残高が4,000万円以上残っていること
２．減税対象の所得税・住民税を40万円以上支払っていること
あっ！そもそも、所得が低いとは所得税も少ないから減税できる額も少なくなるのね・・・。
住宅ローン控除による還付金とは？
住宅ローン減税を利用する場合、住宅を購入した翌年の3月に確定申告で払いすぎた税金から還付金（払い戻しのお金）を請求することになります。確定申告から２か月後ぐらいに還付金が入金されます。
新築と中古による制度の違い
住宅ローン減税は、もともと消費税値上げによる影響を住宅購入で緩和させるために条件が変更されつ続けてきました。そのため、消費税が必要な新築のほうが優遇されるようになっています。
| 比較項目 | 消費税が必要（新築） | 消費税が不要（中古） |
|---|---|---|
| ローン年末残高 （控除限度額） | 4,000万円 ＜5,000万円＞ | 2,000万円 |
| 期間 | 10年 | 10年 |
| 最大控除額 | 400万円 ＜500万円＞ | 200万円 |
| 住民税からの控除限度額 | 13.65万円 | 9.75万円 |
住宅ローン減税の適用条件は？
住宅ローン減税は、自分で住むことを目的とした家族向けの住宅を目的にしています。つまり、投資物件や単身者向けの手狭な物件では、恩恵を受けることができません。
条件1.自ら居住すること
住宅を取得してから6か月以内に入居して、住宅ローンの控除を受ける年の12月31日まで居住していることが必要です。居住の実態は住民票により確認します。つまり、購入してすぐ売却してしまっては適用外になります。
条件2.床面積が50㎡以上
単身者向けの物件を目的にしていないため、50㎡以上という条件があります。この面積は、不動産登記上の面積になります。なお、登記簿の面積と、一般的な広告に掲載される面積とは異なる場合がありますのでご注意ください。
条件3.ローンの返済期間が10年以上
住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用しましょう。
条件4.年収が3000万円以下であること
給与だけでなく、退職金・株の売買による利益・不動産収入など合計した所得金額が3000万円以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用されません。
条件5.特定の制度と併用していないこと
居住年の前後2年間（通算5年間）以内に、「3000万円特別控除」「居住用財産の買い替え特例」を利用していない必要があります。
条件6.中古の場合は、耐震性能を有していること
築古の中古住宅では、稀に現在の建築基準法の耐震性能を満たしていないケースがあります。そこで、次のいずれかに適合することが要件となります。
- 木造なら20年以内に建築された住宅、鉄筋コンクリート造なら25年以内に建築された住宅
- 耐震基準適合証明書がある住宅
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）がある住宅
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入している
さっそく住宅ローン減税を計算してみよう！
住宅ローン減税の計算って面倒ですよね。今回EXCELベースのGoogleスプレッドシートにしてみました！概算にはなりますが、太枠で囲ったC3～C9に入力すると、住宅ローン減税による還付金（戻ってくるお金）が表示されます。
