繰上返済と住宅ローン控除、どっちを優先すべき？

「最初の10年は繰り上げ返済しないほうがいいですよ。住宅ローン減税がありますから」この言葉は、不動産会社が良く言うアドバイスです。本当にそうでしょうか？実は、真に受けると損するケースもあるんです。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、まとまったお金が作れたら、毎月の返済とは別に、元金だけを繰り上げて返済してしまう方式です。次の図は、一部繰上返済によって、返済期間が短縮されるケースです。

筆者

期間が短縮しただけでなく、本来は払うはずだった利息も減っているのがわかりますね！

お金がたまったら、どんどん繰り上げ返済したほうが、無駄な利息を払わなくて済むわけね！

住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除とは、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と呼び、住宅ローンでお金を借りて家を買ったら、税金を安くしてあげますという制度です。どれだけ減税されるかというと、住宅ローンの12月末時点の残高（借りているお金）の1％が、所得税・住民税から10年間も控除されます。

ただし、年間控除額には上限が決められおり、消費税が必要な住宅は最大40万円、消費税が不要な住宅の場合は最大20万円となっています。

新築なら、40万円×10年＝400万円もお得になるのね！！

筆者

あくまで最大ですけどね！所得税・住民税から控除されるので、年収が高くないと最大の効果は得られないんです。

繰上返済 VS 住宅ローン控除

住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％で計算されるから、10年間は繰り上げ返済しないほうが良さそう！！

筆者

実はそんな単純な話でもないんですよ。

金利が1％を超えている場合

借入中の住宅ローン金利が1％を超えていたら、繰り上げ返済したほうがお得になります。理由は、住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％で計算されるからです。つまり金利が1.2％だったら、控除よりも金利のほうが0.2％上回っているわけですから、できるだけ早く返したほうが良いわけです。

筆者

固定金利を選択している場合、金利1%を超えるケースがあります。その場合は、繰り上げ返済を優先してください。

金利が1％以下の場合

この場合は、計算が複雑です。住宅ローン控除は、借入残高の１％の控除を必ずしも得られるとは限らないからです。

新築物件を借入額3,000万円で、変動金利0.48％、返済期間35年、年収480万円、扶養家族は子供が1人のケースで実際にいくら還付金があるのか見てみます。

最初の数年は「残高×1%」よりも、実際に戻ってくる「還付金」のほうが少ないわ

筆者

そうです。借入残高の１％の控除を得られていないんです。この現象は、年収のわりに借入額が多い時ほど発生します。

新築物件の別のケースを見てみましょう。借入額6,500万円で、変動金利0.75％、返済期間35年、年収900万円、扶養家族は子供が1人のケースで実際にいくら還付金があるのか見てみます。

年末残高が4,000万円を下回るまでは、還付金はずっと40万円なので、「残高×1%」よりも、実際に戻ってくる「還付金」のほうが少ないわ。

筆者

その通り！初年度を見てみると、（A）の「残高×1%」は63.4 万円ですが、実際の還付金は40万円と、0.63倍になっています。つまり残高の0.63％しか控除が受けられなかったことを意味します。金利が0.75％だとすると、繰り上げ返済を優先したほうが良いでしょう。

次に、中古物件を借入額3,000万円で、変動金利0.70％、返済期間35年、年収600万円、扶養家族は子供が1人のケースで実際にいくら還付金があるのか見てみます。

ええ～！！全然、「残高×1%」の控除を得られてないじゃん！！

筆者

そうなんです。中古の場合は、最大20万円と上限が低いため、2,000万円以上の借入をすると1％の減税効果を最大限に発揮できません。

結論

住宅ローンの金利が１％を超えていたら、迷わず繰り上げ返済を優先で良いでしょう。しかし、金利が１％を下回る場合は、ケースバイケースになってきます。住宅ローン控除が、最大の控除を適用できるなら、繰り上げ返済せずに住宅ローン控除を適用していく方向で問題ありません。新築なら借入残高4,000万円、中古なら借入残高2,000万円が分岐点なのですが、住宅ローン減税は、所得税と住民税から控除されるため、所得が少ないと支払っている税金も少ないため、控除額の上限に達しない可能性が高いのです。

• 金利が1%を超えていたら、繰り上げ返済を優先させる
• 金利1%以下で、新築の場合は、年末の借入残高が4,000万円を下回るまでは繰り上げ返済を優先
• 金利1%以下で、中古の場合は、年末の借入残高が2,000万円を下回るまでは繰り上げ返済を優先