今回、住宅ローンの借り換えをしてみました！「りそな銀行」から「住信SBIネット銀行」への借り換えになります。実際にやってみると、手順がわからず戸惑うところもあったので、これから借り換えを行う人の助けになればと思います。
借り換えを行うタイミングや基準は？
借り換え時には住宅ローン審査が発生します。転職する前や、給与が下がった時は、来年から借り換えが難しくなるので、つぎのタイミングで借り換えすべきか検討してみましょう。
| 転職前 | 転職後1年～2年は審査に落ちやすくなります。 |
| 給与が下がった | 審査に提出する源泉徴収票は去年の実績です。 |
| 他行の金利が安い | 必ずシミュレーションして増減分を確認しましょう。 |
どのくらいの金利差で借り換えがお得なのか？
借り換えしてメリットがあるのは、「ローン残高1,000万円以上、残年数10年以上、金利差1％以上」とか言われていますが、実際はそんなことありません。金利差0.5％でも十分にお得になります。
試しに、次の条件で借り入れ後にすぐに借り換えした場合の支払い総額の増減を試算してみました。
| 借入額 | 返済期間 | 金利 | 金利差 | 毎月返済 | 支払総額の増減 （諸費用含む） |
|---|---|---|---|---|---|
| 3000万円 | 25年 | 0.9%→0.5% | 0.40% | 111,709円→106,400円 | －60万円 |
| 3000万円 | 25年 | 0.9%→0.7% | 0.20% | 111,709円→109,034円 | －40万円 |
| 2000万円 | 25年 | 0.9%→0.5% | 0.40% | 74,473円→70,933円 | －30万円 |
| 2000万円 | 25年 | 0.9%→0.7% | 0.20% | 74,473円→72,689円 | －15万円 |
返済期間が長く残っていればいるほど、借入額が大きければ大きいほど、借り換え時のメリットも増えます。
住信SBIネット銀行のシミュレーションの試算結果
筆者は当初、りそな銀行から4,300万円を金利0.975％、返済期間32年で借入していました。借り換え時点では、残債3,860万円で返済期間が29年もあったため、シミュレーション結果は借り換え諸費用も含めて-2,297,301円も減る試算結果になったわけです。
住宅ローン審査の流れ
まずは、住信SBIネット銀行の口座開設の必要があるかどうかで分岐します。既に口座を持っている場合はログインして申込を行います。
住宅ローン借換の仮審査
住信SBIネット銀行では、住宅ローンの新規借入も借換も同じフォームで行います。途中で「借換」を選択する箇所があるため、注意してください。仮審査申込みのフォームは下記の５つの入力が必要になります。
- 事前確認：申込可能な人の条件などを確認して、チェック項目にチェックをしていくだけです。
- 同意・届出：個人情報および法令に関する同意をします。
- 借入条件：「資金使途」から「借換」を選択してください。借入希望額や金利タイプを入力します。
- 家族・勤務先：勤務先、勤続年数、役職、年収など入力します。
- 物件・借入状況：物件の所在地・面積・築年数と現在の借入残高、金利、銀行名など入力します。
仮審査の結果連絡
なんと申込みをして、わずか1分後には結果のメールが送られてきました。これはシステマチックに自動で判断しているんですね。３～５日後に申込書が届くので、郵送で提出が必要とのことでした。
仮審査が終了しましたので、正式審査をお申込みください。
正式審査のお申込みには、下記の3点のご対応が必要となります。《1. 必要書類のご準備》
本人確認書類や、所得証明関係書類等のご提出が必要となります。下記ページをご参考に、あらかじめご準備ください（※1）。
https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/net/doc/apply/《2. 申込書類のご提出》
本日から3～5日後に、申込書類セットが届きます。ご記入・ご捺印のうえ、《1》の必要書類を添えてご提出ください（※1～5）。《3. 団体信用生命保険へのお申込み》
正式審査のお申込みにあたり、団体信用生命保険の申込手続が必要です（インターネットからお手続きをお願いします）。【ご注意事項】
住信SBIネット銀行「仮審査終了のお知らせ」より抜粋
（※1）必要書類のご提出漏れや、申込書類のご記入漏れにより、審査が中断し、借入希望日にお借入れできないことがございます。
（※2）お届けまでの日数は目安です。配送状況により前後する場合がございますので、あらかじめご了承ください。
（※3）ゴールデンウィーク、年末年始等の大型連休前にお申込みいただいた場合、お届けに10～14日ほどかかります。
（※4）大型連休前にお申込みいただいた場合を除き、本日から7～10日経過しても届かない場合、当社カスタマーセンターにご連絡ください。
（※5）申込書類を、本日から180日以内にご提出いただけない場合、お申込みを取下げさせていただきます。
（※6）本メールに続き、「@jp.cardif.com」のドメインから、団体信用生命保険に関するメールが送信されます。ご登録のメールアドレスに受信拒否設定をされているかたは、設定を変更してください。
（※7）メールが届かない場合には、申込書類に同封される「団体信用生命保険・就業不能信用費用保険のご加入にあたり」をご確認のうえ、お手続きをお願いいたします。
団体信用生命保険に申し込み
仮審査の結果が届いてから1時間後にカーディフ損害保険株式会社から団体信用生命保険に関する案内メールが届きました。ドメイン指定している場合は、事前に「@jp.cardif.com」の許可をしておく必要があります。
住宅ローンの正式審査には団体信用生命保険(以下、団信)の申込手続きが必要です。
団信の申込手続きがお済でない場合、住宅ローンの正式審査が開始できないため下記より、速やかにお手続くださいますよう、お願い申し上げます。▼お申込みはこちら
カーディフライフ損害保険「住信SBIネット銀行・住宅ローン：団信のお手続きを完了ください」より抜粋
※インターネットカフェ等の公共の端末や、ネット接続・電波の不安定な場所でのご利用はお控えください
https://quick.cardif.co.jp/netbk
なお、団信のご加入にあたり金利上乗せ等、お客さまのご負担はございません。
りそな銀行の団信（団信革命）に加入すると、金利が0.25～0.3％上乗せされましたが、負担がないのも良いですね！！
早速、団信にWEBで申し込みしました。健康状態について、自己申告していきます。直近の健康診断の結果も記入して、送信完了です！その場で、「お客様はご加入いただけます」との案内が表示されたので、申込ボタンを押して終了しました。
今回WEBのみで完結しましたが、どうやら借入希望額によっては診断書の提出が必要なようです。
融資希望額が5,000万円超のかたは所定の診断書の提出が必要となります。
カーディフライフ損害保険 「団体信用生命保険」
住宅ローン借換の本審査
４日後に書類が届きました。既に口座を持っていたため、口座開設書類は含まれていません。提出が必要な書類は次の通りです。
①本人確認書類
健康保険証のコピーと、住民票の原本が必要になります。注意点として、健康保険証は、保険者番号および被保険者番号、QRコードを黒塗りで見えないようにしておく必要があります。また、住民票には世帯全員の続柄が必要ですが、本籍・マイナンバーを記載してはいけません。
②該当者のみ必要な書類
借換の場合は、すでに借入している銀行から毎年送付される返済予定明細表のコピーが必要になります。また、直近1年分の口座の取引明細のコピーも必要になります。筆者は、インターネットバンキングだったため、パソコンで明細を表示して印刷しました。
③所得証明関係書類
普通の会社員で給与所得のみであれば、次の図の「イ」該当するので、源泉徴収票のコピーと、住民税決定通知書の原本が必要になります。通常は直近1年分で良いのですが、年俸制・歩合給が含まれる給与の方は、直近2年分の提出が必要になります。
④物件関係書類
仮審査の時に選択した「資金使途」によって変わりますが、「借換」で必要になるのは、売買契約書のコピー、重要事項説明書のコピー、工事請負契約書のコピー、間取りがわかる平面図です。平面図は必ず提出が必要ですが、売買契約書や重要事項説明書、工事請負契約書については、「原則、提出不要でとなりますが、審査お儒教に合わせて、当該書類のご提出を追加でお願いする場合もございます」と記載されています。筆者は、念のため、全部入れておきました。
⑤住宅ローン申込書（借換用）
最後に見本に従って住宅ローン申込書を記入します。借換と新規借入で見本が異なるので間違わないように注意しましょう。
本審査完了
書類を郵送して1週間ほどして、下記のメールが届きました。この書面が届くまで待ってから申し込んでも良いですが、基本的には融資額と返済期間しか記載されておりませんので、さっさと契約の手続きを進めましょう。金利は、融資が実行される月にホームページに記載されている金利が適用されます。
正式審査が終了しました。本日から3～5日後に、「借入手続きのご案内」の書面が、速達の普通郵便にて届きます。そちらに記載の貸出条件をご確認のうえ、下記のページより手続きを進めてください。（※1～5）
▼お手続きはこちらから（ログインが必要です）
xxxxxx【ご注意事項】
（※1）ゴールデンウィーク、年末年始等の大型連休前に、こちらのメールを受信した場合、お届けに10～14日ほどかかります。
（※2）本日から7～10日経過しても届かない場合、当社カスタマーセンターにご連絡ください。
（※3）借入手続きのご案内に記載の手続期限日までに、お借入れください。手続期限日経過後のお借入れをご希望の場合は、再審査が必要となります。手続期限日経過後もご連絡がない場合は、取下げとさせていただきます。
（※4）借入手続きのご案内に、その他条件の記載がある場合は、記載の期限までにご対応ください。
（※5）当社での住宅ローンのお借入れが2回目以降のかた、書面での契約手続きをご希望のかたは、WEBサイトでのお手続きの前に、カスタマーセンターへお電話ください。
住宅ローン契約前に現借入先に確認
ネットから契約しようとすると、現在の借入先に次の３つを確認したかどうかのチェック項目が表示されます。
- 抵当権抹消に必要な書類が、借入日当日に受け取りできること
- 抵当権抹消書類を、住信SBIが指定する司法書士が直接、受け取り可能か
- 現借入先の担当者と電話番号
これは、「りそな銀行に聞かないと分からないやつだ」と思い、支店に電話すると、全部問題ないとのことでした。ただし、新たな問題が発覚！りそな銀行で、「ローン全額繰り上げ返済の依頼書」を提出する必要があり、支店に設置してあるテレビ相談ルームにて相談してくださいとのことでした。つまり、現借入先である「りそな銀行」は、一括繰り上げ返済については、対面での申し込みしか受付していなかったのです。しかたなく、半休取って、支店のテレビ相談で住宅ローンの全額繰り上げ返済を申込みしてきました。必要な書類は、身分証明書とキャッシュカードです。
通常の一部繰り上げ返済は手数料無料ですが、上の写真のように、全額繰り上げ返済の場合は手数料が11,000円と、全額繰り上げ返済の決済日までの利息が日割りで必要になります。
指定の司法書士と面談
全ての確認を終えて、住宅ローン契約内容の確認もしたところ、住信SBIから「司法書士が決まり次第、連絡するので、面談をしてください」という内容の下記メールが届きました。予想はしていましたが、労力がかかりますね！
担当の司法書士が決まりましたら、お客さま宛にメールでお知らせします。
数日後、担当の司法書士からお客さまおよびご登録いただいたご担当者さま宛にお電話します。
お電話で面談の日時および必要書類等についてご案内します。面談では以下をご用意ください。・本人確認資料の写し（運転免許証やパスポート等の写真付のもの、写真付の本人確認資料をお持ちでない場合は健康保険証でも可）
・権利証または登記識別情報通知書(借換をされるかた)
２日後に司法書士から電話がかかってきて、司法書士事務所に行くことになりました。上記以外にも必要な書類があるようで、最終的には以下の書類を準備しました。
- 身分証明書
- 登記識別情報通知書
- 委任状（銀行に代わりに行ってもらうため）
- 住民票（世帯全員でマイナンバーは不要）
- 印鑑登録証明書
- 実印
登記識別情報通知書は、一旦、司法書士に預ける形になります。登記するうえでの重要書類なので、後日、書留で返送するとのことでした。
実際に面談すると、30分程度で手続きは終わり、司法書士から抵当権設定の明細をいただきました。下記の通りで、約25万円です。登記名義人である私の住所が前の住所のままになっているので、それを変更するのに12,000円、抵当権抹消に17,000円、抵当権設定に209,000円（抵当権設定の印紙代が一番高い！）、登記の事前閲覧費用として668円、謄本請求費用として1,000円、さらに交通費・郵送費として3,000円が請求されていました。 交通費・郵送費は、一律3000円なので、ご了承下さいとのこと。
決済日当時は、司法書士が銀行に抵当権抹消書類を受け取りに行くので、契約者である当人は何もやることがないとのことでした。
借換の決済日までに不足金を入金
今回の借換は住宅ローン事務手数料などの諸費用は、自分で用意する形で申し込みしたため、実際に振込される金額は下記のように事務手数料を差し引いた金額が入金されます。
借換の振込金額 ＝ 融資希望額 － (事務手数料 ＋ 印紙代）不足分は、事前に入金しておけば、もうやることはありません。これにて完了です！
